PART 1
继土地、二手房凉凉后，最近半个月，红极一时的法拍房，降温迹象明显。
7月，滨江区拍卖的7套房子，仅两套成交价高于评估价。但涨幅有限，比评估价贵了6万。
4套低于评估价成交，1套流拍。
但在6月，滨江区拍卖的11套房子，还有一半多成交价高于评估价。像商业盘君尚大厦，一套不到50㎡的房子，224万成交，高出评估价60万。
拱墅区情况类似。
7月拍卖了7套法拍房，只有信义坊、浅水湾城市花园两套房子，成交价高于评估价。余下5套，都比评估价低。
但在6月，12套拍卖房里，9套成交价都高于市场价，只有3套商业性质房源，比评估价便宜。
关键是，一些热门的、地段稀缺的二手房，频频低于市场价拍出。
宝石山下的宝石二路小区，对面是保俶塔实验学校。
7月10日拍卖了一套168㎡的房子，评估价1115.9万，16次出价后，买家以826.1万拿下，单价4万9。
杭州市二手房交易监管服务平台上，宝石二路小区的房子，一共4套挂牌，挂牌价最便宜的一套，单价6万4，贵一点的单价近9万3。
大关南四苑，这个月也拍卖了一套105.6㎡的房子，360万成交，单价3万4，比评估价便宜了60万。
该小区同面积段的房子，4月二手房成交价还要3万9。
德胜东村一套74㎡的房子也是一样，评估价260万，最终225.5万成交，单价3万。
同样面积段的二手房，该小区要卖3万4，贵一点的能卖到4万1。
PART 2
有部分房源，买家一次竞价，直接底价成交。
像三墩金地自在城求学里组团，一套115㎡的房子，评估价465万。买家一次竞价，就以372万的起拍价拿下，单价3万2。
该小区6月二手房签约均价接近4万，相当于打了8折。
海派风景一套86㎡的房子，也是一样。买家以247.2万的起拍价拿下，单价不到2万9。
同小区6月二手房签约均价要3万4，相当于85折。
大体量的商业项目就更艰难了。产品特殊、面积大、总价高，更难拍出高价。
西湖文化广场19号有套1224㎡的办公楼拍卖，评估价4910万，3232.4万成交，只比起拍价多了900万。
湖墅南路一办公用房，4566㎡，之前流拍过一次，当时的起拍价要6305.4万，前两天5744.4万底价成交。比评估价便宜3263.3万。
能成交还是好事。
有些地段不差的，因为户型大了些，都没人拍。
像下沙世茂江滨花园，一套260㎡的房源，起拍价439.76万，单价不到1万7。
还有紧挨着西湖，长生路58号，一套228.6㎡的房子，864万起拍……
因为没人竞拍，最后流拍。
流拍意味着，二次拍卖时，起拍价还要再往下降。
要知道，2月初，武林壹号才刚拍出一套2750万的房子，单价超9万4，比同小区二手房的均价还要贵个1万。
PART 3
法拍房降温，有以下三方面因素影响。
第一，新房摇号分流。
7月1日至今，短短20多天，杭州一共下发了25张预售证，4891套新房入市。
这一数量，远超同期的五六月份。房源数量增多，意味着中签率也跟着加大。
“买法拍房的，大多是奔着投资来的，很少有自住需求。”业内人士说，原本这些要参加拍卖的人，现在都去摇新房了。
拍卖需要交纳的保证金，因新房摇号资金冻结，被抽空。
原来三墩卖得很火的金地自在城二手房，早几个月前单价就有破4万。但这个月连着3套，法拍房成交价低于评估价，甚至还有房源流拍。
再加上，最近一个月多来，P2P接连暴雷，许多人原本计划用于买房的钱，一并亏损。
第二，市场大趋势在吹冷风。
原本万众期待的7月土拍，却一次又一次以低溢价成交。
前两天，余杭运河新城两宗宅地，因无人竞价，直接底价成交，在这今年还是第一次出现住宅地块底价成交。
市场更是一片唱衰。”开发商都没钱拿地了，市场变冷了。”
二手房也好不到哪去。7月1日至7月21日，二手房成交4728套，从趋势来看，会是第三个月成交下滑。
法拍房可以说是另一类二手房。而惯用的”7、8月份本是楼市淡季”的说法，并不能解释二手房在降温的事实。
只要购房热情在，天气是抵挡不住人们要买房的心。除非，买房心态发生了变化。
第三，部分法拍房起拍价抬高。
法拍房的价格，是由评估公司根据市场价格进行评估，往往是拍卖前1-3个月，周边同类房源二手房的价格。
滨江区的中南白马湖壹号，这个月拍卖了一套89㎡的毛坯房，起拍价270万，单价3万，流拍。
为什么，同小区二手房成交价也就3万。
下城区施家花园成功拍卖了一套220㎡的房子，551万成交，比评估的627万，便宜了76万。
但2万5的成交价，跟该小区同面积段二手房价格差不多。
PART 4
法拍房，也是分好卖不好卖的。
一般70-120㎡户型段，总价400万以下的便刚需房源，较为抢手。
如果是品牌房企的房子，竞拍的人多，成交价跟评估价差距不大，甚至还要高。
400万以上的房子，总价高，竞拍的人也就少了。不但竞拍轮次不会太多，跟评估价之间的价差，拉的也会比较大。
滨江区的太阳国际公寓，前两天拍卖掉一套253㎡的房子，评估价1363.14万，实际成交1170万，比评估价便宜了近200万。
即便高于评估价拍出，也不排除竞买人会悔拍。
去年6月，蓝色钱江拍卖了一套157㎡的房子，总价1234万，单价高达7万8。房子不沿江，却创下小区二手房价新高。
拍下没多久，竞买人悔拍，60万保证金不要了。
早年，选择法拍房的人，大多是冲着可以捡漏去的。毕竟，法拍房的起拍价大多都是低于市场价。
直到2016年9月，杭州实施限购政策后，司法拍卖渐渐火了起来。
那时候，300万以内的法拍房，几乎无漏可捡。
法拍房不限购，通过司法拍卖可以绕开限购政策，对外地投资客来说，再好不过了。
这之后，杭州曾诞生过多套创记录的房源。从刚需盘到豪宅盘，拍卖价往往比二手成交价还要贵。
像去年3月9日，九堡的丽江公寓北区，一套88㎡的房源成交价274万，单价超3万1；
3月10日，丁桥的龙湖名景台，一套89㎡的房子，成交价231万，单价近2万6。
放在当时，这些价格都比二手房还要贵个几十万。买家都不是杭州人。
豪宅市场也不例外。
城市之星，之前成功拍卖了一套289㎡的房子，评估价844万，最终1152万成交，比评估价高出308万；
欣盛东方润园，363㎡的房子，评估价1665万，2120万成交，贵了455万。
直到去年年底，法拍房的热度才稍稍降温。但一开年，法拍房的热度，随着武林壹号等豪宅的拍卖，又一次升温。
如今，法拍房领跌楼市，或许是一个强烈信号。
相比二手房，法拍房有两大特点：一是不限购，适合投资客。它的趋冷，说明投资客在退潮。二是非卖不可，没法”捂盘”或”死扛”，更能反映真实的市场需求。
如果8月，法拍行情还继续走低，那么必然会影响到二手房的估价。
这是一个十分有意思的地产新号
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文∣江公子
编辑∣盐
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部分图片来自网络
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